Ante la demanda de créditos hipotecarios empiezan a escasear los inmuebles en venta
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Para los valores de entre $900.000 y $1.200.000 que es el monto en el que califican la mayoría de los compradores de nuestra ciudad
El mercado inmobiliario local continúa viviendo las mieles del repunte que se ha registrado a través de los créditos hipotecarios y el nuevo Procrear, que no sólo han sacado de años de quietud a la actividad, sino que vienen otorgando la posibilidad de que numerosos vecinos accedan a la casa o departamento propio.
Las cifras de esta especie de “boom” se exponen a través de lo que ha ocurrido en la sucursal centro del Banco de la Provincia de Buenos Aires: en el primer trimestre de este año otorgó $16.000.000 en préstamos para la compra de inmuebles, superando ampliamente las expectativas previas, y se anticipa que la cifra sería mayor en el segundo trimestre de este 2017.
Sin embargo una situación está empezando a poner algunos “nubarrones” en la concreción de nuevas operaciones, ya que la mayoría de quienes califican acceden a montos de entre $900.000 y $1.300.000, valores en los que empiezan a escasear las propiedades en oferta en Necochea, o las que existen en stock no son de calidad o no se hallan bien mantenidas, y obligan a una inversión extra para que sean aptas a las expectativas de los compradores.
Sobrevaluación
Fuentes consultadas por Ecos Diarios reconocieron que “lo mejor” en los valores antes apuntados ya se vendió y lo que queda en oferta en esa franja de precios es reducida y está ubicada en zonas alejadas, más allá de la avenida 74, para dar una referencia.
Se trata de propiedades con superficies de varios metros, para familias tipo, mientras que por los mencionados valores aún existe algún que otro departamento chico en zonas medias de la ciudad y alguno en la Villa balnearia (zona de avenidas 10 y 79), aunque a veces no cuentan con el servicio de gas.
En buena parte se trata de inmuebles construidos en la década del 70, con materiales que por ende se usaban en esos tiempos y que a muchos compradores no entusiasma o son conscientes de que deberán hacer cambios y por ende invertir más dinero.
Asimismo la alta demanda en cierta forma generó un encarecimiento y hasta la sobrevaluación de los inmuebles en venta, lo que puede atentar contra la evolución del mercado. “Se cotiza en dólares y una suba de 5.000 dólares de lo que era el precio inicial, ya es plata para muchos de quienes buscan su primera propiedad”, se apuntó.
Aunque no se trata de la mayoría ni mucho menos, en nuestra ciudad hay quienes pueden apuntar a través de créditos a la compra de propiedades en valores que oscilan ente $1,5 millones y $2 millones de pesos.
Quienes tienen mayores posibilidades de concretar un buen negocio son aquellos que logran acceder a un plan Procrear, por el cual les otorgan $400.000 de subsidio y le adosan un préstamo hipotecario por $500.000.
Contar con un aporte extra para acceder al inmueble
En el actual escenario, quienes deseen concretar un negocio y adueñarse de una casa con dos habitaciones, living, cocina y baño deberán agregar al importe del crédito algún dinero que tengan ahorrado, o achicar diferencias con un inmueble de menor valor o un vehículo.
La concesión de este tipo de créditos alcanzó su nivel mayor demanda sobre los meses de marzo y abril, y las concreciones de compras se han aplacado últimamente, pues a quienes acudieron al banco luego del 15 de mayo se les da turnos para el próximo mes de octubre, con lo cual recién a fin de año se concretaría un nuevo flujo de transacciones.
En unos noventa días
Aunque todos los bancos disponen para sus clientes créditos hipotecarios, la amplia mayoría de los mismos se concretan en Necochea a través del Provincia y Nación, en ese orden.
En proceso del crédito y que culmina en 90 días con la escrituración del bien adquirido, comprende varios pasos: primero el posible comprador debe calificar, luego debe conseguir el inmueble, presentar el plano del mismo y el título de propiedad, así como también adjuntar un preacuerdo de reserva o boleto de compra que acredite el valor de la operación.
Posteriormente el banco envía al tasador, que toma en cuenta el valor de mercado y opina sobre la habitabilidad del inmueble; y de acuerdo a su informe se elabora la cédula catastral, para la posterior aprobación del préstamo.
La devolución de los créditos se estipula por lapsos de 10 hasta 30 años, según los ingresos del comprador o su edad.
Un ejemplo
A modo de ejemplo, quien accede a un préstamo de $1.250.000, pagaderos en 120 cuotas (10 años), califica con un ingreso mensual de $37.427 (propios o del grupo familiar sumados) y la cuota inicial será de $10.896. No obstante se debe tener ahorrado el equivalente al 20 o 25% del valor del inmueble, según corresponda.
De todas maneras se indicó que la mayoría de los créditos hipotecarios que se conceden en nuestra ciudad con a 20 años.
La operatoria ha sido calificada como “muy positiva” para los distintos actores que intervienen en una negociación, favoreciendo especialmente a quienes alquilan, ya que pagan sumas parecidas pero pasan a ser propietarios, a la vez que estás acostumbrados a ajustes en las rentas.
En cuanto al perfil del comprador local, se trata de parejas jóvenes, de clase media y con empleo fijo.
Asimismo se reveló que el 95% de quienes buscan acceder a un préstamo están haciendo su primera compra de este tipo y por ende requieren de un asesoramiento completo. Por caso no pocos conocen que más allá de la compra aparecen gastos extras, como la escrituración o cédula catastral, que corren por cuenta del comprador.
La estabilidad en la cotización del dólar sigue motivando a ciertos inversores a volcar sus ahorros en inmuebles, tanto para uso personal como para alquilarlos.
Las casas con patio, aunque sean chicas, sobrepasan el interés por los departamentos, precisamente porque la mayoría de los compradores son parejas jóvenes, con hijos pequeños.
