Complicado panorama para alquilar por 12 o 24 meses
Mucha demanda, oferta moderada y alto costo de expensas tensionan un mercado marcado por los bajos sueldos de los inquilinos
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JUAN JOSE FLORES
Redacción
El mercado de alquileres en Necochea atraviesa un escenario complejo, marcado por un persistente desfasaje entre oferta y demanda, valores en alza y condiciones contractuales más flexibles tras los cambios normativos recientes. En ese contexto, tanto inquilinos como propietarios enfrentan dificultades para sostener acuerdos a mediano plazo, ya sea por 12 o 24 meses.
Desde el sector inmobiliario coinciden en que la principal tensión sigue siendo la escasez de unidades disponibles frente a una demanda sostenida.
“Hay muchísima mayor demanda de alquileres que los inmuebles que hay, con una tendencia a que ingresan menos propiedades de las que se necesitan”, advirtió la martillera Graciela Di Caro, quien además remarcó que el déficit se concentra especialmente en los valores más accesibles.
“Nos faltan inmuebles, sobre todo de las locaciones de 700.000 pesos para abajo, que es lo que puede pagar el común de la gente”, señaló, al tiempo que reconoció: “Tengo muchas consultas y es una pena, pero no tengo el inmueble para todos los llamados que recibo”.
En la misma línea, Oscar Pérez describió un mercado “denso”, donde si bien se percibe una leve mejora en la oferta respecto a años anteriores, la capacidad de acceso continúa limitada.
“La oferta existe de manera muy moderada, pero estaríamos en una situación un poquito mejor respecto a lo que hubo años anteriores”, explicó.
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Sin embargo, advirtió que “hoy barato ya no queda nada y los alquileres representan un número sumamente importante en el bolsillo de cualquier trabajador”.
En ese sentido, subrayó que “la gente necesita ganar cifras muy altas para poder pagar el alquiler, los servicios y comer”.
La oferta y la demanda
Por su parte, Sebastián Sarasibar coincidió en que históricamente la demanda supera a la oferta, aunque destacó un cambio de tendencia tras la derogación de la anterior ley de alquileres.
“Siempre hay más demanda que oferta, pero si uno lo compara con el periodo previo a la derogación de la ley, hoy día hay más opciones disponibles”, afirmó. Según explicó, la posibilidad de acordar libremente las condiciones contractuales incentivó a los propietarios: “El tener libertad para actualizar los contratos habilita a que muchos propietarios se animen a poner su inmueble en alquiler por 24 meses, en lugar de tenerlos cerrados o por temporada”.
En cuanto a los valores, el panorama evidencia cifras elevadas que, sumadas a las expensas, configuran una carga difícil de afrontar para gran parte de la población.
Di Caro puso el foco en este último aspecto: “El problema más importante son las expensas, que en la mayoría de los edificios son altas y no bajan de los 100.000 pesos”. Y añadió: “Por ahí conseguís un departamento más económico, pero tenés que amortizar ese gasto adicional que es muy significativo a la hora de pagar”.
Pérez aportó que “hoy cualquier departamento está pagando de 100.000 a 300.000 pesos de expensa según el edificio”, lo que agrava el impacto cuando se suma al valor locativo.
“Una casa cómoda de tres dormitorios no baja de los 400.000 o 500.000 pesos”, precisó, y agregó que a eso se le deben sumar costos indirectos como el traslado en zonas periféricas.
Además, planteó la otra cara del problema: “Al dueño tampoco le sirve el valor actual, porque entre los gastos fijos y cualquier arreglo, como un termotanque o una filtración, el beneficio se diluye”.
Los costos se disparan
En términos concretos, Sarasibar detalló que “un departamento de dos dormitorios estándar ronda los 500.000 o 600.000 pesos más expensas”, que suelen ubicarse entre los 90.000 y 130.000 pesos.
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En zonas premium, los costos se disparan: “En edificios frente al mar, las expensas pueden llegar a los 200.000 pesos, elevando el costo total a cifras cercanas al millón de pesos”.
En contraste, señaló que en barrios tradicionales “se pueden conseguir casas de tres dormitorios por 500.000 o 550.000 pesos porque los dueños priorizan tener la casa ocupada”.
El nuevo esquema legal también introdujo cambios en la dinámica de los contratos. “La situación ha mejorado porque ahora los alquileres se pactan entre las partes y no tenemos esa ley que fue tan perjudicial”, consideró Di Caro, quien valoró la posibilidad de negociación directa: “Ahora plasmas tu deseo; el propietario propone un índice y es un diálogo entre las partes”.
Sarasibar explicó que, en la práctica, “las actualizaciones se siguen haciendo, en términos generales, cada cuatro meses y según el IPC, aunque es libre de acuerdo a lo que establezcan las partes”.
Incluso, señaló la aparición de contratos en moneda extranjera en determinados segmentos: “Hay departamentos de un dormitorio, seminuevos y con vista al mar, que rondan los 800 dólares por mes”.
Más allá de los valores y condiciones, el acceso a la vivienda en alquiler continúa atravesado por múltiples variables. “A la hora de alquilar, la gente analiza mucho la logística laboral y escolar”, indicó Sarasibar, al mencionar la importancia de la cercanía a servicios, transporte y establecimientos educativos. También describió cambios en los perfiles de demanda, como adultos mayores que buscan propiedades más pequeñas o ejecutivos cuyos alquileres son cubiertos por empresas.
Expectativas
En cuanto a las perspectivas, Di Caro depositó expectativas en una eventual reactivación del crédito hipotecario. “Creo que lo que va a mejorar el mercado serán los créditos hipotecarios, porque habrá más personas que dejen de alquilar para acceder a su vivienda propia”, sostuvo, al tiempo que mencionó operaciones recientes que ya comienzan a generar cierto movimiento.
Sin embargo, Pérez se mostró más cauto sobre ese punto: “El tema crediticio está trancado porque los bancos cambiaron los sistemas de evaluación y han acortado los plazos, lo que encarece mucho la cuota”.
A ello sumó un factor clave: “La inseguridad laboral, donde la gente no sabe por cuánto tiempo podrá mantener sus ingresos”.
Así, el mercado de alquileres en Necochea se mueve en un delicado equilibrio, con leves señales de recuperación en la oferta, pero aún condicionado por altos costos, ingresos insuficientes y una rentabilidad acotada para los propietarios. Un escenario que, por ahora, mantiene en tensión a todos los actores del sector.
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