Discusiones estériles demoran la tasación de las tierras del casino
Por diferencias de criterios, se demora la decisión de la comisión que debe establecer el precio del predio. Deberá adaptarse a la realidad del mercado
El proceso que ha dispuesto el Ejecutivo para vender el terreno tan estratégicamente ubicado que ocupa el deteriorado ex complejo casino, contempló la creación de una comisión tasadora, que a dos semanas de su puesta en funciones no ha emitido aun su conclusión definitiva.
Constituida “ad honorem” por integrantes de los colegios de martilleros, arquitectos e ingenieros, la definición del precio base de las tierras y del impresentable edificio, se empieza a demorar más de lo prudencial y ello tiene que ver con una diferencia de criterios que al parecer ha enfrentado a sus componentes, por encima de índices y base de cálculos surgiría también en el seno de ésta comisión, el eterno y falaz argumento que viene frenando desde hace 75 años el desarrollo de la ciudad sobre su frente costero.
Más allá de estas controversias e idas y vuelta, hay cuestiones en torno a la cotización de este lugar que ineludiblemente hay que allanarlas por la importancia que tendrá el dictamen profesional para llevar adelante una instancia que no puede, ni debe detenerse.
Factores a considerar
En principio hay que considerar que el futuro inversor va a disponer de unos 20.000 metros cuadrados para emprendimientos inmobiliarios, que teniendo en cuenta el valor de mercado en Necochea de tierras lindantes a las de esta manzana del casino, se ubican a razón de unos 400 a 500 dólares el metro cuadrado, determinarían una suma aproximada a 10 millones de dólares. Este sería por cierto un valor relativo porque hay condicionantes, en el proyecto, que el comprador tendrá en cuenta a la hora de decidir su inversión.
La competencia en el precio que, en definitiva marca el mercado, está a la vuelta de la esquina donde se puede construir lo que desee, por caso edificios con la cantidad de pisos que la ley de suelos admite, mientras que el concurso de proyectos con venta de inmueble que ha planteado el Ejecutivo municipal es de construcciones bajas. Obviamente que no es lo mismo poder construir 20 pisos que tres, lo que reduce sustancialmente el valor de un lote, tomando su futura rentabilidad.
Además de estos indicadores no tan favorables para el inversor, se suma la actual construcción, la que por su pésimo estado resulta más barato tirar abajo que reconstruirla. Y esto significa un alto costo que también debe tenerse en cuenta al tasar un valor acorde para el ex complejo casino.
Como si esto fuera poco, hay que retirar una innumerable cantidad de objetos obsoletos o destruidos, que yacen preferentemente en el subsuelo del edificio, en algunos casos que deben ser desmontados. Otra situación que sumará gastos a quien tome a su cargo el lugar.
Disparidad de criterios
Por un lado, algunos consideran que el precio es por 30.000 metros cuadrados, y para ello contabilizan el total de la manzana, con sus espacios verdes y veredas; mientras que otros, en una visión más realista, consideran lo que realmente existe en el lugar, e intentan establecer un valor razonable, que sea atractivo para los desarrolladores.
Entre las discusiones de la comisión también aparecen diferencias en cuanto a permitir que se levante un edificio de hasta 13 pisos, como propone el proyecto para en el vértice de 2 y 91. Quienes siembran dudas consideran que no es conveniente, sin sólidos argumentos, e irrisoriamente otros critican la sombra que una edificación de este tipo proyectaría sobre la playa en horas del atardecer. Con ese sentido habría que demoler todos los edificios de la avenida 2. Un verdadero disparate.
Un precio razonable
Si el precio base que se estipule es anormal, y por ende nada tentador para los inversionistas, el proyecto podría demorarse más de lo atendible y la proyección de la ciudad seguirá congelada en el tiempo.
Bajo esta peligrosa y hasta ridícula posibilidad, es fundamental que la comisión tasadora esté a la altura y establezca un valor justo. Debe primar la cordura e inteligencia para que el precio de venta sea atractivo para los desarrolladores teniendo en cuenta que dejaría un dividendo para la Municipalidad y en forma correlativa, tal cual se ha anunciado, volcar en obras de infraestructura todo lo que ingrese.
Si la política y las posturas egoístas y antagónicas se cuelan en la discusión de la comisión, esta sólo será una anécdota habiendo sido inútil su conformación.
Estamos hablando de un proyecto, que puede tener observaciones desde lo técnico si cabe, el que debe tener características con una visión de varias décadas en adelante; y no a corto plazo. Una ciudad no se crece de un día para otro, hay que pensar en las generaciones futuras y en el desarrollo ineludible que debe tener Necochea sobre el frente costero.
