Controles en los edificios por seguridad

Unos 150 complejos de propiedad horizontal deben presentar un informe técnico en la Municipalidad sobre el estado de la estructura y hacer obras para poner en condiciones las fachadas

 

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A partir de una ordenanza municipal, desde hace más de un año se le está exigiendo a alrededor de 150 edificios – los que tienen dos pisos o más- que existen en Necochea, un informe técnico sobre el estado de la estructura y fachada, así cómo también las obras que implica dejarlos en condiciones.

En nuestra ciudad, la mayoría de los complejos de propiedad horizontal, principalmente los de 10 pisos o más, tienen entre 40 y 50 años y, en varios casos, necesitan todo tipo de mantenimiento y arreglo de fachadas, por lo que resulta interesante que desde el municipio haya un control sobre el estado de los balcones y mamposterías para evitar todo tipo de accidentes.

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Desde hace varios meses, en la mayoría de los consorcios se está trabajando para cumplir con estos requerimientos que, en principio, no son nada fáciles por los gastos extras que deben asumir los propietarios.

 

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Informe y obras

Primero hay que pagar el informe técnico, que debe estar hecho por un profesional, en el que se detalla el estado de la fachada (mampostería y balcones), terrazas y muros medianeros. Luego la documentación se presenta a la Municipalidad y ésta intima al consorcio para que se presente el plan de obra que surge del informe.

Hay edificios que tienen que hacer obras más importantes y, en consecuencia, más costosas, mientras que otros deben afrontar gastos menores para solucionar algún que otro detalle, pero en la mayoría de los casos, algo surge.

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En algunos consorcios se ha optado por crear cuotas extraordinarias junto con las expensas por un determinado tiempo, para solventar los gastos porque, en general, son muy pocos los edificios que cuentan con algún que otro fondo de reserva.

 

Los mayores gastos

Los gastos para mantener un edificio, de por sí, son altos y es escaso el dinero sobrante para obras. Los sueldos y las cargas sociales de los empleados de limpieza y encargado, los gastos de administración, la electricidad de los espacios comunes, el mantenimiento de los ascensores, se cubren con dificultades con el cobro de expensas, por lo que no sobra mucho para otras cuestiones extraordinarias.

Los montos de las expensas varían de un edificio a otro, siendo el promedio alrededor de $ 2.000. De todas maneras, no es lo mismo lo que paga un monoambiente, que lo que se abona por uno, dos o tres dormitorios, ya que según el tamaño del departamento es el valor de la expensa. En algunos edificios, se puede llegar a pagar entre $ 3000 y $ 4000, pero son los menos. Aquellos que tienen pileta, tienen importantes gastos de mantenimiento, pero por otro lado, al ser más nuevos tienen menos problemas de roturas de cañerías.

En algunos edificios, la deuda de expensas suele ser un problema, aunque en general, se cumple con los pagos, salvo excepciones que siempre las hay en todos los complejos y en algunos casos, hasta con juicios iniciados.

Otro tema que también se está exigiendo desde el municipio en el último año, es la presentación del contrato con las empresas de servicios de mantenimiento de ascensores, por lo que se paga un abono mensual. En casi todos los edificios, los ascensores son los mismos del momento de la inauguración y si no se mantienen como corresponde, el desgaste es importante. Este punto también suma, y bastante, a la hora de calcular los gastos de los edificios.

 

Escasa participación

Uno de los principales obstáculos para decidir cómo afrontar estos gastos extraordinarios es la escasa participación en las reuniones de consorcio. Temas cómo éste debe tratarse en las asambleas, a las que concurre a veces menos del 20% de los consorcistas. En general, hay una escasa participación en las entidades y los consorcios no son la excepción. A veces, las personas están muy metidas en su vida, sin prestar atención a estas cuestiones, o directamente le escapan a estas reuniones que en más de una ocasión pueden terminar en discusiones.

Los consorcio para estos casos, tienen una herramienta –que se incorporó en el nuevo Código Civil- para decidir en la asamblea aún  con poca participación y luego notificar a los propietarios de las decisiones que se tomaron.

Tanto en el centro como en zonas intermedias de la ciudad, los edificios están completos en su gran mayoría, ya sea porque allí viven sus propietarios o porque están alquilados. En el caso de la Villa Díaz Vélez, en el sector que se conoce como “playa”, en los últimos años, cada vez están más ocupados, ya que una buena parte de la población se ha trasladado a este sector de la ciudad. A esta altura, quizás un 40% esté ocupado. En este caso, los departamentos están alquilados por 24 meses o temporada de invierno y luego en verano y son menos los propietarios que residen, ya que muchos de estos inmuebles de propiedad horizontal han sido adquiridos como inversión y no como vivienda permanente, salvo el caso de los edificios nuevos, donde un mayor porcentaje son propietarios.