Mercado inmobiliario: abundante oferta y una demanda retraída

Es el segmento llamado “premium” que, pese a la crisis, permite que se sigan cerrando algunas operaciones. La clase media, por ahora, no puede acceder a comprar inmuebles por la falta de créditos

 

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En líneas generales, el mercado inmobiliario en nuestra ciudad, al igual que en todo el país, está paralizado desde fines de 2018 en lo que respecta a la compra y venta de inmuebles, principalmente por la falta de líneas de créditos por parte de los bancos. Sin embargo, siempre hay un sector denominado “premium” que tiene disponibilidad y sigue invirtiendo, pese a la crisis.

De esta forma, el rubro inmobiliario sigue haciendo algunas operaciones para seguir sosteniendo la actividad. “Al cliente ahora hay que salir a buscarlo”, advirtió un martillero, dando cuenta de que en épocas difíciles hay que trabajar más para poder cerrar los negocios.

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Inversión, desarrollos e interés por lotes

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Actualmente, lo que desapareció es la gran demanda que había de viviendas entre 70.000 y 140.000 dólares. La razón es la falta de créditos y afecta principalmente a la clase media, que es la necesita el auxilio de un banco para poder comprar generalmente su primera vivienda o ampliarse, es decir, vender la suya para adquirir otra más grande. Este sector es el que hoy se ha retirado del mercado y que en su momento le había dado un fuerte impulso, hace unos años atrás con los créditos UVA.

Por otro lado, el sector “premium” no depende de un crédito para adquirir un inmueble y lo hace generalmente por inversión. En este momento, por ejemplo, hay tres desarrollos en proceso a través de fideicomisos y siempre hay un sector que está expectante para comprar algún inmueble para luego alquilarlo o revenderlo. En estos casos, por ejemplo, un dúplex está entre 600 y 700 dólares el metro cuadrado y en un edificio de altura, entre 1.000 y 1.200 dólares el metro cuadrado. Después por supuesto, los precios varían de acuerdo a la ubicación o los servicios con los que cuente el edificio.

También están surgiendo otros tipos de desarrollos, ya no con la convencional mampostería sino otro tipo de construcciones más rápidas, que apuntan a un segmento que quiere invertir en inmuebles para después alquilar.

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Asimismo, el interés por los lotes se mantiene, ya sea para construir una vivienda permanente o para desarrollos de dúplex, que hoy es lo que más se está construyendo para alquilar o vender. Se busca en un sector comprendido, entre la calle 85 hasta la 107 y hasta la 38; más allá de esas calles, hay desarrollos, pero más esporádicos.

Pese al cepo, desde el sector inmobiliario se reconoció que los dólares se consiguen para cerrar las operaciones, aunque a un 25% más de la cotización del banco. En líneas generales, la mayoría de los negocios se están cerrando en dólar billete o en el mejor de los casos, se pagan en pesos a la cotización del día del dólar paralelo.

Ante esta situación, quienes trabajan en el rubro, aseguran que las propiedades deberían bajar sus valores por lo menos un 15%, sin embargo, esto no sucede. De todas maneras, las operaciones finalmente se cierran por debajo del valor de cotización. Por ejemplo, una casa valuada en 120.000 dólares, la operación se termina cerrando en 85.000 dólares.

En este sentido, desde el sector se hace hincapié en la necesidad de hacer mejores tasaciones, que estén fundamentadas y no que queden en la mera subjetividad. Además, deben estar hechas por un profesional.

 

Mucha oferta de propiedades

Actualmente hay mucha oferta de propiedades para vender y todo el tiempo aparecen nuevas por distintos motivos. En algunos casos, sus propietarios quieren vender porque se van a vivir a otros lugares o porque los hijos se van y los matrimonios solos buscan algo más chico o en un edificio por seguridad y dejan las casas más grandes. Los cambios en los grupos familiares siempre producen una demanda de una vivienda distinta, ya sea por nacimientos o por separaciones, nuevos matrimonios o cuando los hijos se van.

Quienes tienen el dinero disponible, siempre están buscando nuevos inmuebles para comprar, mientras que la clase media, si no tiene un crédito, no tiene acceso y no le queda otra que recurrir al alquiler de 24 meses.

En este sentido, la oferta de inmuebles sigue creciendo porque al no haber créditos, se retrae la demanda.

En algunos casos, pasa mucho tiempo hasta que se vende una casa y muchos la terminan poniendo en alquiler, sin desistir de la idea de venderla. Normalmente consultan si se puede poner una cláusula para que, en caso de venta, se pueda rescindir el contrato, algo que no es aconsejable porque como el contrato es anterior no hay obligación del inquilino de retirarse, pero a veces se hacen acuerdos, dándole el tiempo prudencial. Otras veces, se vende con la locación en marcha.

La crisis exige a quienes se dedican al rubro inmobiliario, mayor creatividad para hacer negocios, salir a buscar al cliente y no quedarse esperando detrás de una oficina. Quienes entienden del tema, aseguran que hay que ser conscientes de que el mercado está retraído y con un dólar a 80 pesos, lo que exige trabajar un poco más para cerrar las operaciones y mantener la actividad.///